주택임대사업 2019년 세제혜택과 문제점

주택임대사업자 등록 시 혜택

구분	주택임대사업자 (임대의무기간:단기임대4년, 준공공임대8년)
	세재혜택	요건
취득세	취득세200만원이하 100%감면, 200만원 초과 시 85%감면	전용60제곱미터 이하 신규분양주택 취득후 60일이내 시,군,구청에 임대소득사업자등록증 신청   4년이상 임대유지 2018년12월31일까지 감면이었으나 2021년까지 다시 연장됨
재산세	1.단기임대-2채이상등록   전용40제공미터이하 면제/40~60제곱미터이하:50%감면   60~85제곱미터:25%감면 2. 준공공임대-2채이상등록   전용40제공미터이하 면제/40~60제곱미터이하:75%감면   60~85제곱미터:50%감면	2018년12월31일까지 감면이었으나 2021년까지 다시 연장됨
양도소득세	1. 준공공임대:양도소득세 중과배제(조정대상지역 외) 2.장기보유특별세액공제:8년보유 시50%감면, 10년 보유 시 70%감면	공시가격 수도권 6억이하 , 수도권 외 3억원이하, 85제곱미터 이하 단,18년9월14일 이후 취득한 조정대상지역은 양도세 중과
종합소득세	1.단기임대: 30%감면 2.준공공임대: 75%감면	공시가격 수도권 6억원이하, 수도권 외 3억원이하 , 85제곱미터 이하
종합부동산세	종합부동산세 합산배제 (조정대상지역 외)	8년이상 임대 임대신고 당시 공시가격 수도권 6억원이하, 수도권 외 3억원이하

위 도표를 보면 혜택이 많아 보이시나요?  하지만 하나씩 살펴볼까요?

1. 취득세 감면혜택

  신규분양주택만 혜택이 가능하다는 것입니다.

  우리가 보통 거래를 할때 이미 거래를 하고있는 부동산을 매매합니다.

  그러나 취득세 감면혜택은 청약을 통해 부동산 분양을 받아야 가능합니다.

  이마저도 전용면적 60제곱미터 이하만 가능합니다.

2. 재산세 감면혜택

    2채이상 임대사업을 내야만 재산세 감면이 됩니다.

    

3. 종합소득세 감면혜택 

   2천만원이하도 올해부터 과세를 합니다.

   임대사업자등록 시 혜택을 주던 종합소득세도 점점 혜택이 줄어들고 있죠

   대표적으로 임대보증금 과세 시 배제되는 소형주택 범위가 축소되었습니다.

   과거에는 3억원이하 60제곱미터 이하 였지만 지금은 2억원이하 40제곱미터 이하입니다.

   전용면적이 40제곱미터는 평수로 환산하면 17평입니다.

   오피스텔 말고 아파트나 일반주택이 17평은 거의없습니다.

   즉, 실질적으로 혜택을 거의 안주겠다는 것입니다.  

  

4. 양도소득세 감면혜택

    9.13 부동산대책이후 2018년 9월14일 신규 취득한 조정대상지역 내 주택은 양도세 중과를 합니다.   

    양도소득세 100%감면요건도 2018년 12월31일 이후로 사라졌습니다.  

    장기보유특별세액공제는 8년 50%  10년 70% 공제를 해줍니다.

5. 종합부동산세 감면혜택

9.13부동산대책이후 2018년 9월14일부터 신규취득한 조정대상지역내 주택은 종부세 합산 시킵니다.

 단기임대는 4년 , 준공공임대는 8년입니다.  이 조건은 지방세 조건입니다.

국세는 여전히 소득세법 및 조특법에서는 5년을 정하고 있습니다.  그러므로 실질적으로는 5년으로 보는 것이 맞습니다.

의무위반 시 감면된 세금+가산세를 물어야 합니다.

 그리고 별도 과태료도 있습니다.   과태료는 5천만원 입니다.  과한 징벌적 과태료입니다.

임대사업자를 내면 혜택을 주겠다고 해서 임대사업자를 많이 내도록 장려 하였습니다.

그 이유가 제도권안에 넣어서 관리를 하면 4대보험료 그 중에서도 국민연금, 건강보험료를 징수하기 위함입니다.

또한, 연5%이상 임대료를 올릴 수 없습니다.  말이 5%이지 주택임대차보호법에서는 2년간 보장이 되므로 실제는 2.5%로 봐야합니다.

임대사업자를 냄으로서 우회적으로 80%까지 대출을 받을 수 있었던 것이 지금은 40%로 제한되었습니다.

임대사업자 혜택이나 메리트가 사라져 버린 것이죠

대신, 4대보험료는 납부를 해야되는 상황이 된 것입니다.

40만7천명이 임대사업자 등록을 하였습니다.

이분들이 그나마 양도세나 종부세 혜택을 받으려면 5년을 기다려야 됩니다.

매물잠김현상이 발생합니다.  단기 가격상승이 일어납니다.