주택임대사업자 2019년부터 변경된 세제혜택

임대사업자 법인전환과 관련하여 

우선, 주택임대사업자 혜택과 제재규정을 도표로 정리해서 보내드립니다.

구분	세금혜택	의무규정	제재규정
민간임대주택에 관한 특별법		일반임대:4년이상 임대 준공공임대:8년이상 임대	1,000만원이하의 벌금
취득세	신규분양의 경우 전용면적 60제곱미터이하는 취득세 면제	일반임대:4년이상 임대 준공공임대:8년이상 임대	감면 취득세 추징
재산세	일반임대:2채이상 등록 시 재산세 감면  전용면적 60제곱미터이하 50%, 85제곱미터이하25%	일반임대:4년이상 임대 준공공임대:8년이상 임대	감면 재산세 추징
종합부동산세	수도권 공시가격 6억이하, 비수도권 3억원이하는 종부세 제외	5년이상 임대	종합부동산세 추징
종합소득세	전용면적 85제곱이하이고 공시가격 6억원이하이면 소득세 감면 3호이상 일반임대:30%감면     3호이상 준공공임대:75%감면	일반임대:4년이상 임대 준공공임대:8년이상 임대	감면 종합소득세 추징
거주주택 양도 시  양도소득세	주택수에서 제외 따라서 임대주택과 거주주택만 있고 거주주택을 양도시에는 비과세 적용	5년이상 임대	거주주택 양도소득세 추징
임대주택 양도 시 양도소득세	장기보유특별공제 추가공제:6년이상 임대 시 2~10%추가공제	일반임대:6년이상 임대 준공공임대:8년이상 임대	사전요건 충족 시 적용하므로 해당사항없음

혜택 중 양도소득세 관련해서는 거주주택양도이냐, 임대주택양도이냐에 따라 다르며 

거주주택 양도 시  비과세 적용을 받습니다.

그리고 위와 같은 세금혜택은 2018년까지 입니다. 

내년부터는 세금혜택은 없습니다.  즉,취득세 감면, 종부세 감면, 양도세 감면등은 사라지게 됩니다.

주위에서 올해안에 법인으로 전환해야 세금혜택을 받는다고 들으셨다는데  세금혜택은 위와 같은 혜택들입니다.

자~~~~~그럼 우리는 법인전환을 하는데 이런것이 해당이 될까요?

1. 신규분양의 경우 취득세 감면이 있는데 우리는 개인사업자에서 법인으로 현물출자를 하는 것입니다.  그러니 신규분양이 아니므로 해당없지요

2. 재산세 감면은 지금까지 받아왔을 겁니다.   이것이 법인으로 변경된다고 재산세 감면이 없어지는 것이 아니라  올해이후로 모든 개인,법인사업자 재산세 감면혜택이 사라지는 것입니다.

3. 종합부동산세도 마찬가지로 올해 안에 법인으로 현물출자를 한다고 세금혜택을 못보는 것이 아니라 모든 임대사업자가 올해 이후로 세금셰택이 사라지는 것입니다.

4. 문제는 종합소득세 입니다.  종합소득세는 올해귀속분을 내년 5월에 신고를 합니다.  2018년 귀속분이니 감면대상이며 올해안에 법인으로 현물출자 시  2018년분만 종합소득세 신고를 하고 소득세 감면을 받을 수 있습니다.

   하지만 내년에 법인으로 현물출자를 한다고 해도  늦어도 1월이후에는 법인전환이 될 것이며 한달 치 개인사업자 종합소득세를 내후년 종합소득세 신고를 한다고 세금이 크게 나오진 않습니다.

5. 거주주택 양도나 비거주주택 양도는 아시다시피 현물출자는 양도소득세 이월과세가 되므로 불이익 볼것이 없습니다. 

왜 정부가 감면혜택을 없애려 하는지 잘 파악하셔야 합니다.

올해 이후로 감면을 없앨테니  보유하는 주택수가 많은 사업장은 주택을 매도하라는 것입니다.

취득세 감면도 없애니 추가적인 주택매입을 자제하라는 것이구요

그렇게 해서 집없는 서민들 주택수를 보급시키겠다는 취지입니다.

그러니 올해안에 법인으로 현물출자를 해서 세금감면을 받는것은 우리로써는 해당사항이 별로 없습니다.

그리고 유한회사에 대해서 말씀하셨는데

유한회사의 장점은 설립절차가 간단하고 지분율에 구속받지 않고 이윤과 손실에 대한 배당규칙을 만들 수 있습니다.

그러나 단점으로는 옥시사태이후 유한회사도 매출일정규모이상이면 외부감사를 받아야 하며

지분을 양도하려면 사원총회 승인을 얻어야 합니다.

그리고 지분 증권화가 되지 않아 추후 상장이 불가능하며 사채발행도 안됩니다.

또한, 사업자등록증에 (주) 가 아닌 (유)로 명시되므로 은행대출에서나 투자유치 시 주식회사보다 공신력이 떨여집니다.