부동산 상승 시 양도소득세 절세방안

경기도 광명시에 거주하는 양 모 여사는 7년 전에 제주도에 사는 친구의 권유로 서귀포시 주변에 토지를 사뒀다. 그런데 지난해 9월 현지에 있는 중개업소로부터 연락이 왔습니다.다. 식당을 하겠다는 사람이 주변시세보다 더 좋은 조건으로 매수하려고 하는데 처분할 의향이 있느냐는 전화였습니다. 

작년 말 부동산을 팔기 전에 양도소득세가 얼마나 나오는지 계산해달라고 했다. 

여사님에게 2016년에 처분하면 약 4억원이고 2017년에 처분하면 약 3억원(비사업용토지라서 양도년도에 따라 세액차이가 많이 난 사례임)이 나온다고 했습니다. 

답변을 들은 양 여사는 모르고 계약했더라면 큰일날 뻔 했다며 안도의 한숨을 쉬었죠

그리고 추가로 절세할 방법에 대해 저는 "급하지 않으면 가족들에게 증여를 한 다음 5년 후에 양도하면 세금을 2억원 넘게 줄일 수 있다"고 조언했고 결국 양 여사는 세금이 절세된다면 천천히 양도하는 것이 좋겠다고 판단해 사전증여 플랜을 시행했습니다.

양 여사처럼 부동산의 가격이 급등했거나, 장기보유로 양도차익이 많이 나는데 양도시기가 여유 있는 경우는 사전증여를 통해 절세할 수 있다. 양도소득세보다 증여세 부담이 적은 경우에 증여를 통해 취득가액을 높여서 절세(증여받은 자산은 증여받은 가액이 취득가액이 됨)를 하는 것이다. 

증여를 통해 부동산 취득가액을 높이기 위해선 기준시가보다는 감정평가액으로 증여하는 것이 유리합니다. 

실례로, 양 여사님의 제주도 토지 개별공시지가는 4억원인데 반해 감정가액은 8억5000만원이었습니다.

 양 여사에게는 남편(배우자)와 성년인 자녀 2명이 있다. 절세만을 생각한다면 증여세도 줄이고 나중에 양도할 때 누진세율도 낮출 수 있게 수증자(증여받는 사람)를 많이 두는 것이 유리합니다. 

또한 수증자별 증여지분은 증여가액에서 증여공제를 하고 난 금액이 동일하도록 하는 것이 가장 유리합니다. 

실례로, 양 여사님의 제주도 토지는 증여공제액이 7억원(배우자 6억원, 성년자녀 각 5000만원)이므로 증여가액을 배우자는 6억5000만원, 자녀는 각각 1억원으로 하여 종여공제를 하고 난 금액이 동일하게 하였습니다. 

이렇게 배우자나 직계존속으로부터 증여를 받은 경우는 5년이 지나서 양도를 해야 절세효과가 있습니다.

그래야 이월과세 적용을 받지 않아 절세가 됩니다.  이월과세에 대한 자세한 내용은 생략합니다.

양 여사의 경우 사전증여플랜을 실행한 결과 5년 후에 지금 시세인 11억원에 처분할 경우 내야 할 양도소득세는 약 2억7000만원이었습니다. 

이에 반해 가족들에게 증여한 다음 5년 후에 양도할 경우 증여세와 증여 시 납부할 취득세 및 양도소득세 등 총부담액은 약 9000만원으로 1억8000만원의 절세가 예상됩니다. 

국세청 국세통계연보에 따르면 지난해 부동산 거래건수는 줄어들었는데 부동산을 증여한 건수는 대폭 늘었다. 또한 상속세 신고납부세액은 전년에 비해 줄고 있는데 증여세 납부세액은 더 늘었다고 한다. 이는 상속세와 양도소득세의 절세방안으로 사전증여플랜의 활용도가 높아지고 있기 때문이다. 

지금 즉시 양도를 하려는데 양도차익이 많은 경우에는 증여를 통한 절세 방안이 따로 있다. 거래가액, 가족 구성원, 처분대금의 사용처에 따라 절세방법과 절세효과에서 차이가 있으므로 양도하기 전에 다양한 증여절세플랜 경험이 축적된 전문가와 개별상담을 받기를 권합니다.